부동산 세법 교육 1주 차에서는 임차권과 채권질권, 그리고 재건축 조합과 관련된 중요한 법적 사항들을 다루었습니다. 아래에서 각 개념에 대해 요약해 드리겠습니다.
임차권등기와 가압류
전입신고와 확정일자를 받은 세입자는 임차권등기를 신청할 수 있으며, 이를 통해 해당 주택을 경매로 넘겨도 세입자의 권리가 보호됩니다. 특히 임차권등기를 통해 다른 곳으로 이사하더라도 주택에 대한 효력이 유지됩니다.
하지만 추가로 집주인에게 가압류를 신청하는 것은 경제적 낭비가 될 수 있습니다. 가압류를 걸기 위해서는 공탁금 10%의 수수료가 발생하기 때문에, 이를 고려하지 않고 가압류를 추천하는 법무사의 코칭은 주의해야 합니다.
즉, 세입자가 전세로 거주하다가 집주인이 전세금을 못 돌려주는 상황에서 세입자의 대항력(전입신고와 확정일자)가 충분하다면, 굳이 가압류까지 걸 필요는 없는 것입니다. 위협은 될 수 있어도 공탁금 10%라는 금액이 아쉬우니까요.
임차권등기명령 신청에 관한내용은 아래 링크
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1
주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법
임차권등기명령, 우선변제권, 대항력, 항고, 임차주택의 범위, 임차인의 범위, 우선변제권, 소액보증금
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채권질권
채권질권은 세입자가 은행 대출을 받을 때, 은행이 갖게 되는 권리입니다. 예를 들어, 경매과정에서 "신한은행이 임차인 ㅇㅇㅇ의 채권질권자로서 권리신고 및 배당요구 신청"을 하게 되면, 해당 주택이 경매로 낙찰될 경우, 은행이 세입자보다 우선하여 경매 대금을 받아가게 됩니다.
즉, 질권자가 은행이기 때문에 세입자에게 돈이 가지 않고 은행에게 직접 배당될 때 사용되는 단어입니다.
재건축 조합과 투기과열지구
재건축 과정에서는 추진위원회(동의 50%)를 거쳐 조합설립인가(75%)를 받게 됩니다. 이때 만약 한 사람이 두 채의 주택을 가진 경우, 하나의 분양권만 나오며, 다른 하나의 주택을 '물딱지'라고도 부릅니다.
두 채의 주택을 갖고있는 지 모르고, 매수자가 재건축을 바라보며 주택을 구입했을 경우, 분양권이 나오지 않는 '물딱지'를 구매했을 수 있습니다. 이 경우, 나중에 현금청산 대상이 되며, 소위 말하는 프리미엄 없이 청산이 되므로 주의해야 합니다.
특히, 투기과열지구에서는 조합원 지위의 이전이 제한되며 재건축 진행 단계별로 제한되는 경우가 다릅니다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 지위 이전이 제한됩니다. 즉, 재건축 중일 때 조합설립인가 이후에는 주택을 팔 수도, 살 수도 없는 것입니다. 마찬가지로, 투기과열지구 해제 후에도 구매 시점 기준으로 적용됩니다.
공동투자와 명의 변경 문제
위에도 말했듯, 재건축 조합설립인가 이후 명의 변경이 제한되기 때문에, 공동투자자 중 대표자가 투자 지분을 여러 사람에게 판매하고 도망가는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 조합에서는 원칙적으로 명의 변경을 해주지 않았기 때문에, 공동투자자들이 이를 알 수 없고, 매수한 사람들도 상황 파악이 어려워 주의가 필요합니다.
대법원의 조합원 지위에 대한 최근 법적 판결
작년 판결에서는 조합원 지위에 대한 새로운 기준이 제시되었습니다. (대법원 2023.6.29 선고 2022두 56586 판결) 이는 정비구역 내 여러 채의 부동산을 소유한 1세대 토지 소유자가 일부 부동산을 양도했을 경우, '양도인과 양수인 사이의 조합원 지위는 누가 갖느냐?'에 대한 판결이었습니다.
https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=46197
1세대 다물권자 부동산 양수인의 조합원 지위 - 하우징헤럴드
[하우징헤럴드] 2023년 2월 대법원은 재개발사업의 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분
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요약하자면, 남편과 아내가 각각 한 채씩 보유하고 조합설립 이후 여러 사람에게 판매한 경우, 모든 구매자 중에서 한 명만 대표자로 조합원 지위를 갖게 됩니다. 이는 여러 명이 투자한 경우에도 동일하게 적용됩니다.
이번 1주차에서는 임차권, 채권질권, 재건축 조합과 관련된 주요 개념과 주의사항들을 학습했습니다. 앞으로도 부동산 세법에 대한 이해를 통해 투자와 거래에서 실수를 줄일 수 있도록 노력해 보겠습니다.