부동산 경매에 필요한 핵심 정보와 법정지상권 정보

안녕하세요!  부동산 경매에 관심 있는 분들을 위해 꼭 필요한 정보를 정리해봤어요. 특히 경매 초보자분들께 도움이 되는 내용을 정리해 봤으니 편하게 읽어보시고 준비에 활용해보세요! 

 

1️⃣ 부동산 경매란

부동산 경매는 법원이 특정 물건을 매각해 채권자의 채권을 회수할 수 있도록 하는 절차예요. 쉽게 말하면, 빚을 갚지 못한 경우 부동산을 처분해 채권자의 돈을 돌려주는 방법이죠.

 

경매는 임의경매와 강제경매로 나뉘어요. 보통 은행이 실행하는 경매는 임의경매, 판결에 의해 진행되는 경매는 강제경매라고 이해하면 편해요.

• 임의경매: 근저당권 등 담보권자가 신청한 경우
• 강제경매: 채권자가 법원의 판결을 받아 진행하는 경우

강제경매 관련 팁 민사집행법 제102조에 따르면, 채권 회수 가능성이 없다고 판단되면 경매를 취소할 수도 있답니다.

 

2️⃣ 중요한 권리 관계

근저당권

경매 부동산에 설정된 근저당권은 매각과 동시에 모두 소멸됩니다. (참고: 민사집행법 제91조) 하지만, 근저당권자의 채권 순위는 접수일자에 따라 결정되며, 혹시 같은 날 접수된 경우에는 순위번호로 우열이 가려져요.

 

대항력 있는 임차권

임차인이 대항력을 갖추고 있다면 경매 이후 명도가 비교적 쉬워요. 반면, 대항력이 없는 임차인은 임차보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 주의해야 해요. 요즘 서울 경매나오는 아파트들, 보면 대부분 소유자만 살고있는 경우가 많은데요, 이 경우 명도가 쉽지 않을 수 있어요. 

 

법정지상권

• 관습법상 법정지상권이란?

토지와 건물이 원래 같은 소유자였으나, 매매, 증여, 강제경매 등으로 소유자가 달라진 경우 건물 소유자는 법적으로 그 땅을 사용할 권리를 가질 수 있어요.

 

등기부등본에 표시되지 않는 경우도 있으니 주의하세요. 특히, 무허가 건물이나 미등기 건물도 법적 지위를 인정받을 수 있답니다. (참고 판례: 대법원 1988.4.12. 87다카2404)

https://www.moef.go.kr/sisa/dictionary/detail?idx=1185

[시사경제용어사전] 법정지상권

 

3️⃣ 재건축 부동산 경매

재건축이 예정된 부동산은 조정대상지역인지 여부에 따라 접근 방식이 달라요. 특히 '물딱지' 조심하셔야 합니다.

조정대상지역의 경우

• 조합설립인가 이후 매수: 경매가 아닌 일반 매수로는 현금청산 대상이 될 가능성이 높아요(물딱지라 하죠). 하지만, 경매로 매수한 경우는 인정되는 사례가 많아요. (특히 공매나 융기관 경매의 경우 더욱 확실!)

지분 경매의 경우

• 경매 중 지분만 나온 경우 대표자를 뽑아야 해요.
• 보통 합의가 어려운 경우가 많아 대표자가 선정되지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있어요. 하지만 저렴하게 낙찰받아 일부라도 이익을 챙길 수 있다는 장점이 있어요.

 

4️⃣ 경매 준비 시 꼭 확인해야 할 서류 

등기부등본

당연한 얘기지만, 부동산의 소유권과 권리 관계를 파악하는 기본 자료예요. 근저당, 가압류, 법정지상권 등 중요한 정보가 모두 포함돼 있답니다.

임차인 현황 조사

해당 부동산에 대항력 있는 임차인이 있는지 꼭 확인하세요. 명도 과정이 복잡해질 수 있기 때문이에요.

현장 답사

위에서 말한 법정지상권에 관련된 내용인데요. 당연하지만, 경매 물건은 실제로 방문해 건물 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요해요. 특히 재건축 대상 물건이라면 추후 조합원 지위나 현금청산 여부를 미리 체크하세요.

 

 

총평

부동산 경매는 복잡한 권리 관계와 절차가 있지만, 체계적으로 준비한다면 누구나 도전할 수 있어요. 오늘 알려드린 정보를 바탕으로 좋은 물건 꼼꼼하게 준비하셔서 성공적인 낙찰 이루시길 응원합니다! 🙌 

---

2024.11.24 - [부동산] - 부동산 경매에 필요한 관습법상의 법정지상권 알아보기

부동산 경매에 필요한 관습법상의 법정지상권 알아보기