부동산 경매 공유지분과 분양권 다운계약서 주의사항

부동산 경매와 세금 관리에 있어서 실수는 큰 비용을 초래할 수 있는데요. 특히 공유지분 경매와 분양권 거래 시 법적 세금에 대한 주의사항을 미리 숙지하는 것이 중요합니다. 오늘은 공유지분 경매 시 주의사항부터 분양권 다운계약서 리스크까지 핵심 내용을 정리해 볼게요.

 

1. 공유지분 경매 시 주의사항

부동산 경매에서 공유지분을 내놓게 되는 소유자나, 임차인은 특히 신중해야 해요. 공유지분 낙찰 시 임차인에게 배당되는 보증금은 낙찰자가 다른 공유자의 몫을 대신 배당하는 구조, 즉 불가분채무원리 때문인데요. 이 경우 낙찰자는 다른 공유자를 상대로 구상권을 행사하여 미배당 보증금을 회수할 수도 있기 때문에, 기존에 지분을 가지고 있던 소유자는 주의하는 게 좋아요.

 

예를 들면 낙찰자가 임차인에게 먼저 배당을 해주는 경우, 보증금을 받기 위해 다른 지분 공유자에게 내용증명을 보낼 수도 있어요. 이때, 다른 공유자가 무시한다 해도, 부당이득금 반환청구 소송을 제기해 승소 판결을 받으면 연 12% 이자를 받아 갈 수도 있어요. 따라서 지분경매로 공유자가 들어오게 된다면 이 같은 사실을 조심하는게 좋습니다.

 

2. 공유 부동산의 전세 위험성

반면, 임차인 입장에서는 소유자가 다수인 공유 부동산의 전세가 위험할 수 있어요. 공유자는 각각의 지분에 따라 책임을 지기 때문에 불가분채무가 발생할 수 있거든요. 즉, 단일 소유자의 부동산을 임대차하는 것이 더 안정적일 수 있어요. 전세금을 공유자A에게 냈는데, A가 문제가 생겨서 B에게 받아야 할 일이 생기지 않도록 말이에요.

 

3. 서울 청약 시 주소 유지 요건

서울에서 청약을 준비하는 분들이라면 다음을 기억하세요. 청약 조건을 맞추기 위해 청약 전 2년간 해당 주소에서 동거인으로 유지하고('2년간 주소 유지 조건'), 청약 전에만 잠시 세대주로 변경해도 청약이 가능해요('청약 당시 세대주 일 것'). 단, 이러한 요건들은 청약에 따라 달라질 수 있으니 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 좋답니다.

 

4. 분양권 다운계약서 리스크와 양도세

분양권 전매 시 다운계약서 작성은 큰 리스크가 될 수 있어요. 일반적으로 다운계약서로 분양권을 매매하면 양수자가 양도세를 부담하는 조건을 거는 경우가 종종 있지만, 실거래가와 차이가 나는 계약서는 국세청의 주요 추징 대상이 되기 쉽답니다.

 

한편, 최근 국세청에서 다운계약서와 업계약서에 대한 주의사항을 발표를 했는데요. 보통 이러한 발표는 곧 세무조사의 시작을 의미하기도 하니 주의가 필요하다고 할 수 있겠습니다. 예를 들어, 다운계약서로 1억 원을 아끼려다가, 최대 5억 원에 가까운 양도소득세가 추징될 수 있어요. 이는 비과세 배제, 가산세 부과뿐만 아니라 과태료까지 부과되기 때문인데요. 이 때문에 요즘 분양권 전매 시에는 이 점을 꼭 고려해 신중히 접근하는 것이 안전합니다.

 

최근 국세청에서 발표한 양도소득세 관련 뉴스는 아래글을 참고해 주세요.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2316&cntntsId=7715

국세청

---

2024.10.11 - [부동산] - 부동산 경매에 필요한 공유자 지분과 법적 절차에 대한 전략

부동산 경매에 필요한 공유자 지분과 법적 절차에 대한 전략